故障頻発のエレベーターは投資家に買いたたかれる？

故障頻発のエレベーターは投資家に買いたたかれる？資産価値を左右する見えないリスク

マンションやビルの売却を検討している所有者さまにとって、「エレベーターの状態」は想像以上に重要なポイントです。

「多少故障が多くても、動いているのだから問題ない」と考える方もいらっしゃいます。しかし、不動産投資家や収益物件を購入する専門家は、エレベーターの状態を建物の健康状態を示す重要な指標として見ています。

投資家は物件を購入するとき、「今いくら儲かるか」だけではなく、「これからいくらお金がかかるか」を重視します。その代表例がエレベーターです。

例えば、築25年のマンションでエレベーターの停止が頻発していたとします。保守会社の点検報告書には、「制御装置の経年劣化」「ドア装置の摩耗」「部品供給終了予定」といった指摘が並んでいます。

この情報を見た投資家は、「近いうちに更新工事が必要になるだろう」と判断します。

現在、一般的なマンション用エレベーターの更新工事は、規模や仕様によって数百万円から1,000万円以上かかることもあります。当然、その費用は将来の支出として考えられます。その結果、「更新費用が見込まれるので、その分を購入価格から差し引きたい」という価格交渉につながるのです。

つまり、故障頻発のエレベーターは、それだけで物件価格が下がるというより、「将来必要になる修繕費や更新費を織り込まれる」ため、結果的に買いたたかれることがあります。

実際の物件調査では、エレベーターについて次のような項目が確認されます。

・設置年
・メーカー
・保守契約の内容（フルメンテナンスかPOGか）
・故障履歴
・修繕履歴
・部品供給状況（設置年から20年以上経過していると懸念される）
・更新工事の予定
・法定検査の結果（定期検査報告書の確認）

これらを総合的に見て、「あと何年安心して使えるか」「どのくらいの資金を準備する必要があるか」を判断します。逆に言えば、エレベーターの管理状態が良い建物は大きな強みになります。
定期点検が適切に実施され、必要な修繕が計画的に行われている物件は、「管理状態の良い建物」と評価されやすく、投資家に安心感を与えます。
さらに、更新工事を実施したばかりのエレベーターであれば、「今後20年以上は大規模更新の心配が少ない」という評価につながることもあります。

重要なのは、「故障しているかどうか」ではなく、「適切に維持管理されているか」です。

一時的な故障はどのエレベーターにも起こり得ます。しかし、同じ故障を繰り返している、修繕提案を先送りにしている、部品供給停止が近いにもかかわらず何も対策を講じていない――このような状況は、投資家から見れば大きなリスク要因になります。

エレベーターは単なる移動設備ではありません。建物の資産価値を支える重要なインフラです。
だからこそ、日頃から適切なメンテナンスを行い、必要な修繕や更新を計画的に進めることが、入居者の安心だけでなく、将来の売却価格を守ることにもつながるのです。

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